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降温:北上深楼市新格局 深圳调整隐现  发帖心情 Post By:2017-1-11 10:22:00

2017年01月11日06:38 第一财经日报

 

新年新气象,2017年之初,楼市终于朝着“正常”的方向迈进。

  2017-01-10 18:22第一财经APP蔡胤 罗韬 陈淑贞 张歆晨

  编者按:新年新气象,2017年之初,楼市终于朝着“正常”的方向迈进。作为去年楼市上涨的急先锋,北京、上海、深圳都曾经出现过让市场窒息的“跳涨”行情,一线城市阵营中只有广州显得相对温和。回顾去年第三季度,当购房者看着价格的攀升而逐步陷入绝望之际,所幸10月初的调控政策让沸腾的市场戛然而止。两个月之后,牛头终于被“摁”住,楼市的降温让中国房地产市场步入新一轮周期。

  北京:新的博弈

  1月第一个星期,北京,雾霾,江静(化名)只能戴着口罩坐着地铁来回奔波,虽然雾霾一度“爆表”,但令她高兴的是,房子终于签下来了。

  2016年9月,刚生完孩子的她正式加入“换房大军”,将位于南六环郊区的两居室挂在房产中介网站上出售,“变现”后再购入东城区的学区房,以备女儿将来上学用。但房子挂牌之后随即遭遇了史上又一次严厉的调控,致使交易比她的预期推迟了许久。

  9月30日,俗称“9·30新政”的房地产调控政策靴子落下,如同镇静剂,注入了沸腾的北京楼市。多位房地产经纪人告诉第一财经记者,随后的10月,二手房带看量明显下降,购房者陷入观望。

  江静的感受更加直接,她告诉第一财经记者,由于新政后来看房的人明显减少,加上自己着急套现,她最终决定降价10万元,以265万元总价卖出了自己的房子。同时,在买房过程中,她的感受是,接近春节,看房的人增多,带有学区、配套资源较好的房源业主转入惜售,导致市场上房源有限,因此价格难以松动。以她上周签下的学区房为例,该房源所处的片区并非一线学区,单价仍超过了7万元/平方米,环比既无暴涨,也未下跌。

  这是“后新政时代”北京楼市新的稳定与分化局面:一方面房价与成交趋向稳定,一方面资源差、地段偏的房源价格松动下挫,有学区、资质好的房源供给有限、价格趋稳。

  这一切,与刚过去的2016年的“高温”形成鲜明对比。亚豪君岳会提供给本报的统计数据显示,2016年度(截至12月26日),北京商品住宅(不含保障房和自住房)共成交了11.3万套,成交面积1146.63万平方米,同比分别增加50%、38%,同时这一成交量也创造了近4年的新高。价格方面,同期北京商品住宅(不含保障房与自住房)成交均价达到34638元/平方米,相比2015年同期上涨17%。

  关于去年楼市走热的原因,较为普遍的理解是,与货币政策及土地供量有关。房地产服务运营商戴德梁行1月5日提供给本报的整理数据显示,北京土地供应持续递减,2015年北京住宅用地成交50宗,2016年则大幅下降,仅成交15宗。“9·30新政”后,为平抑价格,北京集中释放8宗住宅类用地。2016年住宅类土地成交楼面地价平均为23886元/平方米,同比上涨43.3%。

  好在调控政策及时出台,从月度成交量来看,全国性的房地产调控已经成功遏制了成交的昂扬走势。亚豪君岳会的研究报告称,2016年前9个月北京商品住宅月均成交10168套,而“9·30新政”之后的3个月,月均成交则降至7221套。

  刚过去的2016年,房企颇为焦虑。去化良好让开发商“手握重金”,与此同时,重点城市土地市场的供应却极度紧张。土地市场供需的巨大缺口下,每一宗住宅用地都成为“兵家必争之地”,北京甚至出现了众多房企拼抢“全自持地块”的现象。未来,这些地块如何运营、盈利尚是未知。不仅如此,过去1~2年间入市的高价地块,未来必然面临集中供应下的激烈竞争。对此,鲁能旗下的钓鱼台美高梅别墅项目负责人对第一财经记者分析,未来北京高端市场竞争无疑将十分激烈,决定这些项目市场地位的关键因素还是地段与服务。

  针对2017年的北京楼市走势,戴德梁行北中国区研究部主管魏东日前对第一财经记者预计,2017年在去资产泡沫化的大方针下,北京的土地供应将会比2016年明显增多。亚豪机构市场总监郭毅也对第一财经记者分析,楼市调控对于北京购房者的市场预期产生了一定制约,并且在土地方面,进一步增加的保障性住房,也可用以对冲整体市场价格水平。在郭毅看来,此轮房地产收紧调控将具有长期性的特征,受此影响,2017年楼市成交也将延续2016年年底的低位运行趋势。

  上海:楼市初“冬”

  最近,家住浦东唐镇的李澜君(化名)深刻感受到了楼市的“冬季”。她的房子(毕加索小镇)是学区房,对口的是东方幼儿园和福山外国语小学,周围的房子都是别墅,由于学区房优势她的房子几乎是不愁买的。

  “去年上半年我们小区的房源出来几乎很少,一旦出来以后几乎立马成交。但是我最近挂出房子已经一个月了,可是真正来看房的只有3对,看房的房子明显少了,大家观望情绪非常严重。”李澜君说。

  李澜君原本打算卖掉自己这套刚需房然后换一套更好的房子,满足自己的改善需求,但是自己的房子却迟迟无法出售,因此换房计划只能搁浅。

  事实上,上海楼市从2016年第四季度开始了降温之路。以二手房交易为例,根据上海中原地产数据显示,2016年12月二手房成交数量为13580套,而在2016年1月二手房成交数量为44486套。2016年8月,二手房成交数量一度增加到56504套,而到了2016年第四季度月均成交额都不足2万套。

  第一财经记者随机走访上海多家中介门店发现,与昔日熙熙攘攘的场景不同,很多门店都门可罗雀,除了一群中介业务人员,并没有购房者。

  李澜君也感受到了这样的寒意,作为一个房东,她也是一个购房者。“之前如果有机会总是想换房,还是担心未来价格上涨。现在市场不断降温,自己换房也没有那么迫切了。”李澜君告诉第一财经记者。

  在二手房交易降温的同时,一手房交易并没有更好。

  来自佑威房地产研究中心监控的数据显示,2016年12月,上海商品住宅成交面积为64.87万平方米,环比上月上涨7.50%,比去年同期水平下跌65.61%;成交均价为40479元/平方米,环比上月下跌12.60%,比去年同期水平上涨了20.27%。

  事实上,自今年下半年“沪六条”政策出台后,上海楼市投资客退离,新增客户受到制约。同时,政策对改善型客户影响较大,违规银行、中介及开发商也受到管制,市场不断开始降温。

  记者从业内反馈的声音发现,无论是开发商和购房者,都对2017年保持谨慎态度。“担心销售业绩和价格出现反弹,大家并没有去年那么乐观。”

  2017年开端,上海楼市延续了上一年底的冷清。据上海中原地产数据显示,上周(1.2-1.8)新建商品住成交面积9.3万平方米,环比减少46.7%。尤其是双休日,单日只成交1.6万平方米,甚至还不及平时交易量。

  从整体格局来看,延续近期刚需占主流的格局。区域上青浦、南汇等远郊区域得益于前期刚需项目投放,成交上还有惯性延续,因此排名还继续靠前。不过随着集中签约高峰过后,交易量也出现下挫。比如青浦上周只成交1.7万平方米,环比减少32%。而嘉定最为明显,当期成交1.3万平方米,环比减少60.6%。而改善盘源比较集中的浦东则跌出前5。

  “前期成交消耗部分购买力,上周起步特别清淡。市场情绪已经有效控制住,目前土地拍卖两幅地块溢价都不高,市场预期不断回调。上海中原地产市场分析师卢文曦说。

  就在日前,上海市住房和城乡建设管理委员会于官网发布消息称,为保障购房人的合法权益,规范市场秩序,自1月6日起,市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查,在此期间暂停此类项目的网上签约。对此,市场更是认为这是上海对于楼市的进一步规范和调控,楼市未来将保持平稳和理性。

  深圳:调整隐现

  现在,深圳刚需者终于可以缓一口气了,2016年10月4日“深八条”的出台给了他们购房置业的希望,房价上涨的步伐暂时停止了。

  “深八条”堪称深圳史上最严厉的调控政策,从需求和供给两方面对房价进行把控。需求方面,限购社保3年改5年,提高首付,为深圳投资客设阻,更高的房票门槛也阻碍了部分刚需及改善型成交;供给方面,政府严查拿地资金以降低资金杠杆、拿地模式改为“双限双竞”对备案成交价格严格划线。

  尽管如此,由于深圳2016年前期房价上涨之势凶猛,全年楼市数据仍使购房者触目惊心。

  深圳中原监测数据显示,2016年,在低供应、有效需求减少以及市场观望情绪浓厚的综合影响下,深圳全面新房成交面积降至 417万平方米,环比下降 37%,成交套数降至4万套,环比下降 39%。但最受人关注的房价方面,由于新房豪宅趋势明显,开发商定价依然坚挺,深圳2016年新房成交均价相比 2015年上涨近六成至5.3万元/平方米,创下2008年以来的最大涨幅。

  二手房方面,深圳中原数据显示,2016年深圳二手住宅成交价格同比上涨近 16%,虽然相比 2015年全年60%的涨幅有所收窄,但最高成交均价也接近 6 万元/平方米的历史天价。

  倘若不是“深八条”出台,这组数据或许更加惊人。但如今,深圳新房、二手房成交陷入冰冻状态之中,除了叫苦不迭的开发商之外,深圳全城像久旱求雨般期盼楼市降价。

  深圳白领王女士有意在2017年“上车”,近半年来,辗转深圳各区密集看房。翻阅其朋友圈,“深八条”出台当晚,她转发了相关新闻链接,并评论“感恩,终于有机会买房了。”

  王女士此前看中了深圳罗湖大剧院附近一个小户型单位,近30平的大单间业主开价138万元,近一个月该业主降价了3万卖135万,但王女士还是决定再等等。

  下跌行情中观望心态最为常见,说穿了不过是把降价寄望于明天,但深圳房价真的会大幅度下降吗,业内似乎并不这么认为。

  深职院房地产研究所所长邓志旺便预测:“2017年政策不会有大的逆转,总体以维持目前政策为主。预计上半年整个市场行情将较为平淡,新房和二手房的成交量偏低,价格稳定。但经过政策的消费和购买力的积累,下半年购房需求将会集中释放,预计2017年全年深圳房价比2016年上涨5-10个点。”

  一线城市住房需求依然旺盛,尤其是在四大一线城市中腹地最小的深圳,政策改变不了长期的供需矛盾,只能设置门槛暂时抑制需求,但一旦需求储蓄池满泄,房价上涨的预期极为容易卷土重来。回看过去十年深圳楼市涨跌的行情不断循环,便呈现这一特征。

  随意选择两个区间分析。如,2007年,深圳全市供求紧张,投机需求旺盛,是年新房成交均价为13369元/平方米,同比上涨45%;2008年,国家加强房地产宏观调控,深圳全市新房成交均价为12794.2元/平方米,同比下降4.3%;至2009年,在国家以房地产市场启动内需促进经济增长的政策基调下,投资需求再度膨胀,深圳楼市重新走向繁荣,该年深圳房价为14868元/平方米,同比上涨16.1%;2010年,房地产市场进入新一轮的紧缩期,但由于前期需求过于旺盛,深圳全年均价为20296元/平方米,进入“2万元时代”。

  在行业人士看来,深圳楼市今日之冷清与过去处于政策紧缩周期内的状态并无二致。因此,“深八条”至今,深圳购房者依然恐慌,政策的边际效应递减、停止后,楼市会否死灰复燃。为了避免下一个周期的再度暴涨,市场急需长效机制的出台,以稳定市场预期。

  相比暴涨暴跌,普通购房者对楼市稳定的预期更渴求,只有预期稳定才不会造成恐慌,投机投资者才能无缝可钻,楼市才能长期健康发展。

  在业内人士看来,楼市稳定发展的前提是供需矛盾的解决,包括从源头增加土地供应、改变城市住房供应系统、推进小产权房合法化、盘活存量房,从方方面面增加供应;此外,促进房产税开征,增加多套住房的持有成本等。


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