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主题:2019房地产因城施策:房价将维持相对稳定 交易量回落

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2019房地产因城施策:房价将维持相对稳定 交易量回落  发帖心情 Post By:2019-1-2 8:09:00

2019年01月02日 04:53 时代周报

 

稳字当头 2019房地产“因城施策”

  时代周报记者 谢中秀 发自北京

  2018年已经结束,过去这一年,楼市经历了调控不断加码,多地进入限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”严控状态,在下行周期中迎来了2019年。

  中央经济工作会议对2019年房地产定调“房住不炒”“长效机制”,提出了“因城施策、分类指导”,全国住房和建设工作会议则作出了以“稳房价稳地价稳预期”为目标,促进房地产市场平稳健康发展的要求。

  在对2019年的预测上面,资深经济学家、房地产专家也产生了观点碰撞,甚至频繁上演“隔空喊话”。近期安信证券首席经济学家高善文和海通证券(8.800, 0.14, 1.62%)首席经济学家姜超的表态最能代表这种态势。

  高善文对房地产未来趋势表示:“我并不认为像很多人说的那样,房地产价格将出现大调整。”姜超则驳回,中国房地产价格应该会有序下跌,平均跌幅极限在20%–30%。除了这两个代表性的观点,2018年内,两人还在库存是否已达到历史低位、供给还是需求决定房价,以及供应还是价格才是房价核心等问题上产生对峙。

  2019年房地产市场将会如何表现?同策咨询研究院研究总监张宏伟向时代周报记者表达了他的观点。

  “目前楼市的下行周期已经确认,在这个周期内,房地产市场更多地是要避免过度降温,预计2019年一二线热点城市将会保持现有的调控政策,但在政策执行力度上,个别城市可能会根据实际情况有所调整。而三四线城市则在库存偏大、房价下行压力较大的情况下,大概率走向定向宽松。”张宏伟说。

  政策:因城施策

  这一场从2016年开始的调控,到现在似乎已经走到了政策顶点。“全国房地产市场的政策底已经来临。”中原地产首席分析师张大伟判断。

  2018年5–8月,“调控潮”再次来袭,中央强调坚持调控,各个城市不断出台收紧楼市的调控政策,巡视组各地监督落实效果。7月31日,深圳正式发文加入“限售”城市群,一线城市楼市调控均进入限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”严控状态。到年底,11–12月,房地产政策基本平稳,约束性政策锐减。

  随着中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议的部署,楼市严控或迎来转机—“因城施策、分类指导”成为这其中最重要的一环。

  在中央定调前后,已有山东省菏泽市、广东省广州市、湖南省衡阳市等各个地方明里暗里给楼市松了绑。

  但未来具体如何因城施策,似乎还值得商榷。

  中国指数研究院对房地产市场2019年展望指出,2019年需求端各项限制性调控政策将继续推进,供给端则会继续围绕增加短期供应量,调整住房及土地供应结构,提高保障性住房融资服务力度,推进中长期住房制度改革进行政策构建,继续保障“有效供给”。

  同策研究院2019年楼市趋势展望指出,2019年各城因城施策,“18+X”政策或将落地。

  “‘18+X’即为地方政府自行调控,调控政策分为18项必选项加25项可选政策。其中18项必选项分为四大方向和原则,一是设置核心指标,只考核指标,不强制措施;二是要继续坚持‘房住不炒’;三是加大租赁和保障房力度;四是加大土地供应力度。”同策研究预判,“在同策重点监测25个热点城市中,‘18+X’的因城施策方式会在北上广深等22个城市中试点,其中1月会先试点10个城市。”

  “三稳”为目标

  12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会议,对2019年的住建工作提出了“稳房价稳地价稳预期”的“三稳”总体目标。

  而这个“稳”也给房地产市场的看涨或看跌给出了否定的答案。“稳”—可小幅波动,但不可大涨,也不会大跌。

  “市场永远是有波动的,所谓的稳,不过是波动没那么明显而已。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示。

  张宏伟则就此表示,住建部提出了“稳房价”的要求,而这个稳,不仅仅是稳住不动,而且一二线热点城市要一直上涨,三四线城市则要严防下跌。

  经过一年调控,国家统计局最新2018年11月全国70城房价数据显示,11月15个热点城市中新建商品住宅销售价格环比下降的城市有所增加,从各级城市来看,2018年11月一线城市新房价格微涨但有所回落,二线城市新房价格涨幅持稳,三线城市环比涨幅回落。整体而言,今年1–11月以来,全国70个重点一二三线城市新建商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比2017年同期均现回落。当前稳房价的目标得到了比较好的实现。


  中原地产首席分析师张大伟表示,预计未来几个月,二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大,新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。

  中国指数研究院认为,2019年全国房地产市场将整体运行承压,在需求端,商品房销售面积将高位回落,其中一线城市销售面积稳中小幅回落的概率较大,二线城市分化显著,三四线城市由于需求支撑基础相对薄弱,销售面积下行压力较大,在价格方面,随着价格稳定预期进一步巩固,商品房价格将稳字当头,但不排除微幅下跌的可能,降幅应该在2.5%以内。

  “报告的2.5%并不一定是指下跌,而是说上下浮动的幅度。这个幅度也在合理范围之内。分级来说,2019年三四线城市的房价下行压力会大一点,二线城市受政策持续影响,目前也受到了考验。”中国指数研究院研究总监白彦军向时代周报记者进一步解释,“但总体而言,2019年房价还是会维持在一个相对稳定的状态,而交易量的回落会更加明显一点。”


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